Quali responsabilità gravano sull’agente immobiliare?
Chi compra un immobile ha due persone a cui chiedere i danni nel caso in cui l’immobile dovesse presentare vizi come un abuso edilizio o il difetto di agibilità: il notaio e l’agente immobiliare. Il notaio – salvo sia stato espressamente esonerato dalle parti – è tenuto per legge a controllare, prima di eseguire il rogito, se la casa presenta pesi e oneri come ipoteche, pignoramenti, titoli di proprietà di altri soggetti e se è in regola sotto l’aspetto urbanistico. Ma anche l’agente immobiliare deve fare le sue verifiche sulla abitabilità dell’appartamento e non può fidarsi di quello che gli ha detto il venditore. Diversamente è responsabile per truffa contrattuale. A fornire quest’ultima importante indicazione è stata la Cassazione con una sentenza. Secondo la Corte, dunque, l’agente immobiliare è responsabile per l’abuso edilizio della casa venduta al proprio cliente.
L’agente immobiliare non può attenersi ai dati e alle indicazioni fornitegli dal proprietario dell’immobile. È comunque necessario che l’agente sia consapevole dello stato del bene proposto in vendita e che, ciò nonostante, non abbia detto nulla all’acquirente facendolo cadere in errore. Anche il silenzio, maliziosamente serbato su circostanze rilevanti, integra l’elemento del raggiro, idoneo a influire sulla volontà negoziale dell’acquirente. Pertanto, se l’agente immobiliare tace su circostanze rilevanti, quali quelle relative all’abitabilità dell’appartamento o della mansarda, inducendo in errore l’acquirente sulla rispondenza dell’immobile proposto alle caratteristiche richieste, è responsabile penalmente e può essere addirittura denunciato. Oltre a ciò, nei suoi confronti si potrà esperire la responsabilità contrattuale per risarcimento del danno.
Non importa che il vizio della casa «fosse verificabile attraverso il controllo dei documenti allegati al rogito», anche perché, in mancanza di «ogni indicazione da parte del venditore», è da escludere che il compratore sia tenuto a effettuare un controllo accurato delle planimetrie, le quali non sono di facile comprensione persino per persone esperte.
Tutto ciò non deve far dimenticare che, su tutti, il primo ad essere responsabile è il venditore, cui si può chiedere la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento con restituzione dei soldi versati) o, in alternativa, una parziale riduzione del prezzo di vendita, in proporzione al ridotto valore del bene compravenduto. Cass. sent. n. 1730/18 del 16.01.2018
