Difformità catastali e rischi correlati

Le difformità catastali possono provocare la nullità dell’atto di vendita di un immobile? La risposta a questo quesito deve considerarsi positiva. Per dimostrarlo presentiamo un esempio pratico: eccolo qui delineato.

Al momento della stipula di una compravendita immobiliare, il venditore fornisce al notaio una planimetria catastale che dovrà essere allegata all’atto stesso e con dichiarazione da parte dell’acquirente che ne ha preso visione e che la stessa corrisponde allo stato attuale, mente il venditore dichiara espressamente che dall’ultima concessione edilizia non sono stati eseguiti interventi edilizi senza specifica autorizzazione ed in particolare  che non sono stati commessi abusi edilizi.

Acquisto casa: difformità catastali

In questo senso l’interrogativo è d’obbligo: risulta possibile che i contraenti si mettano in d’accordo valutando di soprassedere a quello che sono lievi modifiche interne, come ad esempio lo spostamento di divisori o eliminazione degli stessi divisori e creazione di un vano unico? Esistono in tale circostanza delle sanzioni che vanno contro i due soggetti per le loro responsabilità per dichiarazione infedele? E l’atto rimane valido una volta verificato ciò?

A tal riguardo viene in soccorso la legge 31 maggio 3010, n.78, la quale ha introdotto nell’ordinamento l’obbligo di verifica relativa alla regolarità catastale dei fabbricati precedentemente alla stipula del rogito. Quest’obbligo si concretizza mediante l’allegazione della planimetria catastale aggiornata all’atto di compravendita. La planimetria aggiornata riporta lo stato di fatto attuale dell’immobile, con il corredo delle dichiarazioni conformi di venditore ed acquirente.

È importante sottolineare come l’assenza di tali requisiti provoca la nullità dell’atto di stipula, con conseguente obbligo di restituzione del bene e del prezzo versato, oltre al risarcimento dei danni cagionati alla parte inadempiente.

Attenzione all’alterazione del numero di vani

Su tale questione si assesta anche l’intervento della circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio, la quale definisce in maniera ancora più nitida l’ambito delle nullità specificando quali sono le variazioni che non possiedono rilevanza catastale e che non provocano la modifica della planimetria catastale. Tra di esse, nella circolare, affiora anche lo spostamento di una porta (o un tramezzo) che pur modificando la superficie utile dei vani interessati, non varia il numero dei vani e la loro funzionalità.

Alla luce di tale prezioso contributo, tornando ai dubbi iniziali deve essere confermata l’osservazione introduttiva: le variazioni in questione (spostamento di divisori o eliminazione degli stessi divisori e creazione di un vano unico) contribuiscono ad alterare il numero dei vani dell’immobile costituendo difformità catastale che deve essere regolarizzata al momento della stipula del rogito. Qualora ciò non dovesse accadere, si concretizzerebbe la nullità dell’atto di vendita.